界面新闻记者 |
赶在“五一”假期之前，深圳再出台楼市新政。
4月29日晚间，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，涉及住房限购政策及住房公积金贷款政策两大核心调整，4月30日起施行。
相比于去年9月深圳全面放开非核心区限购的“大步迈进”，本次政策对核心区域采取了渐进式的“定向松绑”策略。但核心区限购门槛的大幅降低，叠加公积金贷款力度的实质性提升，其叠加效应同样不可低估。
同时，这也是在4月28日中央政治局会议时隔一年再次提出“努力稳定房地产市场”后，深圳率先交出的调控答卷。
“4月份深圳楼市成交稳步回暖，市场活跃度持续修复，新房和二手房市场成交量均环比上涨，新政选择此时落地，既借助市场回暖势头继续提振楼市信心、优化市场供需结构，同时精准把控调控节奏，体现‘因城施策、精准调控’的核心逻辑。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在采访中对界面新闻指出。
限购松绑，核心区定向放开
此次限购调整的最大看点，在于锁定福田区、南山区和宝安区新安街道三大核心区域进行定向松绑。
根据新政，符合深圳商品住房购买条件的居民家庭，可在原有住房限购基础上，在上述核心区内增购1套商品住房。具体而言，深户家庭可在核心区购买第三套房；连续缴纳社保或个税满1年的非深户家庭，可在核心区购买第二套房。
更具突破性的一条是，持有有效深圳经济特区居住证的非深户家庭，可在核心区直接购买1套商品住房，无需满足任何社保或个税缴纳年限的前置条件。
这意味着，大量在深圳实际居住工作但社保记录不连贯的新市民、年轻白领，以及灵活就业人员，被阶段性纳入了核心区的购房资格范围。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，这一限购定向放宽与当前市场区域分化特征高度契合。
4月份，深圳核心区呈现“量价齐升、改善旺盛”的态势，新政精准满足了深户家庭的改善需求和非深户家庭的刚需入市意愿。持居住证即可购房的条款，直接激活了那些在深实际居住但社保记录不连贯的新市民群体的潜在需求，与4月成交结构中刚需占比较大的特征形成呼应。
“放开中心区限购的目的，是激活部分外地人群及户籍资产配置人群，基于对中心区资产价值的良好预期而入市购房。中心区房源价格较高，此举能导入部分高收入人群，有助于改善当前市场‘总价400-800万房源去化困难、卖旧买新循环不畅’的结构性困境，促进交易链条的重新转动。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出。
从边际增量来看，三类群体受益最为明显：户籍家庭从核心区限购2套放宽至3套，释放了多套物业持有者的置换升级空间；有社保的非深户家庭从1套放宽至2套，增加了稳定就业中产阶层的配置空间；持居住证的无社保非深户家庭从“无权在核心区购房”跨越至“可购1套”，是最具增量意义的一类群体。
公积金提额，精准支持重点群体
如果说限购松绑解决的是“谁可以买”的资格问题，那么此次公积金政策的调整则直接指向“是否买得起”的资金门槛。
基础贷款额度方面，缴存职工单独申请上限从60万元提高至70万元，共同申请上限从110万元提高至130万元。
更值得关注的是，各类上浮比例的大幅提升：首套住房额度上浮比例从40%拉升至60%；二孩及以上家庭从50%上调至70%。
与此同时，政策还首次将“初婚初育居民家庭”纳入支持范围，给予50%的上浮，是本次政策的一大亮点。
“初婚初育家庭通常代表青年人才或新组建家庭，正处于首次置业或首次改善的关键阶段。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时指出，“这一调整与国家层面近年强调的‘完善住房保障体系，减轻家庭生育、养育、教育负担’精神高度契合，有助于定向提升青年群体的购房支付能力。这也充分体现深圳在青年友好型城市建设方面的积极动作。”
值得关注的是，在政策调整后，累加机制将产生放大支持效果（如初婚初育且购买首套房），最高上浮170%（主要是指“首套+多子女+保障房”的类型）、家庭最高可贷351万元的水平，已能基本覆盖深圳核心区普通商品住房的部分贷款需求，政策力度非常显著，进一步体现了公积金政策对住房消费的大力支持。
信心提振，楼市热度有望延续
从楼市背景来看，今年的深圳楼市，小阳春势头来得比预期更猛烈一些。贝壳研究院数据显示，3月深圳一二手房共成交11851套，其中新房5081套、环比增长109%，二手房6770套、环比增长124%。
进入4月份后，楼市热度持续升温。界面新闻从中指研究院处了解到，4月1日-26日，深圳新房住宅成交2825套，环比上涨25.12%；二手商品住宅成交4827套，环比上涨10.56%。市场活跃度持续修复。
但冷热分化也极为明显，前海、南山、宝安核心区域改善型豪宅热度高涨，而龙华、龙岗、光明等外围刚需板块则依靠“以价换量”拉动成交。与此同时，二手房挂牌总量突破10万套，业主“套现”离场现象突出，市场结构性问题并未根本解决。
从新房开盘情况来看，3月深圳新房开盘去化率为19%，较2月的低位水平有明显好转，但对比去年3月份25%的去化来说，仍然有所下降；售楼处认购量仍不足20%，意味着大部分推新房源仍处于待售状态，整体的去化压力依然不小。
正是在这样“整体回暖但基础不稳”的窗口期，深圳率先出手，打出“核心区限购定向松绑+公积金贷款大幅提额”的组合拳，体现了“因城施策、精准调控”的核心逻辑。
“短期来看，政策会提振信心，促进‘五一’假期及二季度成交。预计核心区二手房带看量和成交量将进一步回升，同时新房项目特别是位于福田、南山、宝安中心区的楼盘将获得更多关注。”严跃进对界面新闻指出，“其次，接下来还会推动需求结构优化。居住证购房政策将释放一批潜在的‘新深圳人’刚需，而核心区增购政策则有利于盘活改善链条，形成‘刚需上车—改善置换—核心区增购’的梯次消费格局。”
展望更长周期，李宇嘉建议深圳在下一步从更精细化的层面稳定市场：以片区为单位落实差异化供地，对旧规产品库存压力大的区域暂缓批准新规产品；严肃价格备案制度，控制大尺度降价行为；探索收储存量房源用作保障性住房、安置住房等，以活跃交易来稳定价格和信心。
